Tragbarkeit berechnen: Wie viel Wohneigentum können Sie sich wirklich leisten?

Der Kaufpreis einer Immobilie sagt wenig darüber aus, ob Sie sich diese auch leisten können. Entscheidend ist die Tragbarkeit — die Kennzahl, mit der Banken prüfen, ob Ihr Einkommen für künftige Wohnkosten ausreicht. Wer diese Rechnung vor der Objektsuche kennt, spart sich enttäuschte Finanzierungsanfragen und weiss von Anfang an, in welchem Preissegment er suchen sollte.

Was bedeutet Tragbarkeit?

Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen den jährlichen Kosten Ihrer Immobilie und Ihrem Bruttoeinkommen. Schweizer Banken verlangen in der Regel, dass diese Wohnkosten maximal 33 % des Bruttoeinkommens ausmachen. Liegt der Wert darüber, gilt die Finanzierung als nicht tragbar — unabhängig davon, wie hoch Ihr Eigenkapital ist.

Wichtig dabei: Die Bank rechnet nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von in der Regel 5 %. Das schafft einen Puffer für den Fall steigender Zinsen — und ist der Grund, weshalb sich viele Käufer:innen beim ersten Beratungsgespräch verrechnen.

Die drei Kostenblöcke der Tragbarkeit

Die jährlichen Wohnkosten setzen sich aus drei Elementen zusammen:

Kalkulatorischer Zins — Der Hypothekarbetrag (Kaufpreis minus Eigenkapital) multipliziert mit rund 5 %. Dies ist meist der grösste Posten.
Amortisation — Die jährliche Rückzahlung der zweiten Hypothek, üblicherweise 1 % des Hypothekarbetrags, bis dieser auf 65 % des Belehnungswerts reduziert ist.
Unterhalt & Nebenkosten — Banken kalkulieren pauschal mit 1 % des Kaufpreises für Instandhaltung, Versicherungen und Nebenkosten.

Die Summe dieser drei Posten darf 33 % Ihres Bruttojahreseinkommens nicht übersteigen.

Beispielrechnung

Eine Familie möchte eine Immobilie (Haus oder Eigentumswohnung) für CHF 1'200'000.— kaufen und bringt CHF 240'000.— Eigenkapital mit (20 %). Das Bruttojahreseinkommen des Haushalts liegt bei CHF 150'000.—.

Hypothekarbetrag

CHF 960'000.—

Kalkulatorischer Zins (5 %)

CHF 48'000.—

Amortisation (1 %)

CHF 9'600.—

Unterhalt & Nebenkosten (1 %)

CHF 12'000.—

Jährliche Wohnkosten

CHF 69'600.—

CHF 69'600.— entsprechen 46.4 % des Einkommens — deutlich über der 33-%-Grenze. Diese Familie müsste entweder ein höheres Einkommen nachweisen, mehr Eigenkapital einbringen oder sich nach einer günstigeren Immobilie umsehen.

Warum Eigenkapital allein nicht reicht

Viele Käuferinnen und Käufer gehen davon aus, dass ausreichend Eigenkapital automatisch eine Finanzierung sichert. Das stimmt nur zur Hälfte: Die Belehnung (mindestens 20 % Eigenkapital, davon 10 % nicht aus der Pensionskasse) ist die eine Hürde — die Tragbarkeit die andere. Beide Kriterien müssen unabhängig voneinander erfüllt sein. Ein hohes Eigenkapital senkt zwar den Hypothekarbetrag und damit auch die Tragbarkeitskosten, ersetzt ein zu geringes Einkommen aber nicht vollständig.

So verbessern Sie Ihre Tragbarkeit

Wenn die Rechnung knapp oder negativ ausfällt, gibt es mehrere Stellschrauben: mehr Eigenkapital einbringen, um den Hypothekarbetrag zu senken; ein günstigeres Objekt in Betracht ziehen; zusätzliches Einkommen nachweisen, etwa durch Mieteinnahmen oder ein zweites Einkommen im Haushalt; oder die Amortisation der zweiten Hypothek über einen längeren Zeitraum strecken, sofern die Bank dies zulässt.

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Häufige Fragen zu diesem Thema

Was ist der Unterschied zwischen Tragbarkeit und Belehnung?

Die Belehnung betrifft das Verhältnis zwischen Eigenkapital und Kaufpreis (mindestens 20 % Eigenkapital nötig). Die Tragbarkeit betrifft das Verhältnis zwischen den jährlichen Wohnkosten und Ihrem Einkommen (maximal 33 %). Beide Werte müssen unabhängig voneinander stimmen.

Warum rechnen Banken mit 5 % Zins, wenn der aktuelle Hypothekarzins viel tiefer ist?

Der kalkulatorische Zinssatz simuliert ein Szenario mit deutlich höheren Zinsen. So stellt die Bank sicher, dass Sie sich die Immobilie auch bei steigenden Zinsen noch leisten können, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

Zählt der Bonus oder variable Lohnbestandteile zum Einkommen?

Das hängt von der Bank ab. Viele Institute berücksichtigen nur einen Teil variabler Lohnbestandteile oder verlangen einen mehrjährigen Nachweis. Fixe, garantierte Einkommensbestandteile werden in der Regel vollständig angerechnet.

Kann ich Mieteinnahmen bei der Tragbarkeit anrechnen?

Ja, bei Renditeobjekten oder Einliegerwohnungen werden erwartete Mieteinnahmen häufig anteilig angerechnet. Die genaue Handhabung unterscheidet sich von Bank zu Bank.

Was passiert, wenn die Tragbarkeit nicht erfüllt ist?

Die Bank lehnt die Finanzierung in der Regel ab oder schlägt eine tiefere Kaufsumme vor. Einige Banken bieten alternative Modelle an, etwa eine höhere Amortisation über die Pensionskasse oder Bürgschaftslösungen — dies ist aber die Ausnahme.

Unterscheiden sich die Tragbarkeitsregeln zwischen den Banken?

Ja. Die 33-%-Grenze und der kalkulatorische Zinssatz von 5 % sind Branchenstandard, aber einzelne Banken und Versicherungen legen leicht abweichende Werte fest. Ein Vergleich mehrerer Anbieter lohnt sich.

Ist der Tragbarkeitsrechner verbindlich?

Nein. Der Rechner liefert eine erste, unverbindliche Einschätzung basierend auf den gängigen Richtwerten. Die definitive Prüfung erfolgt immer durch die finanzierende Bank anhand Ihrer vollständigen Unterlagen.

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